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【徹底解説】失敗しない不動産投資!物件選びのポイント

不動産投資は、やめたほうがいいの?

リスクがあるのに、不動産投資をしている人がいるのはなぜ?

コロナ禍で、本業以外の収入、いわゆる副業に着目した方も多いでしょう。
不動産投資のことを理解して、物件えらびにこだわってみましょう。

この記事を読めば、不動産投資で迷うことはありません。

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不動産投資とは?

不動産投資

不動産投資で、資産形成しよう

不動産投資は、将来の資産形成を目的とする投資方法です。
株式や投資信託、FXなどの中長期的な運用とは違うことをまずは理解しましょう。

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「不動産投資はやめたほうがよい」という悪いイメージ、なぜ?

「不動産投資はやめたほうがよい」というイメージが強いので、家族などに反対されることも多いかもしれません。

投資経験が少ない方の中には、「不動産投資は避けたほうがよい」と考えるケースも多くみられます。

しかし、なぜやめたほうがいいのか、避けたほうがよいのかという具体的な理由を把握していないで言っている人も多いのではないでしょうか。

不動産投資はやめたほうがいい?

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「不動産投資はやめたほうがよい」という人。本当に理由をわかっている?

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「不動産投資」に、よくない印象を持つ理由

不動産投資というと、よくない印象を持つ理由を考えてみます。

よくない印象を持つ理由

  • 借金を背負うとリスクがあるというイメージ
  • 投資金額が大きいイメージがある
  • 思うように利益が出ないことがある
  • 「投資」というとネガティブなイメージ
  • コントロールできないリスク

不動産投資のネガティブな印象は、回避できないのか?

「不動産投資」のよくない印象を挙げました。

不動産投資のネガティブな印象は回避できないものばかりでは、ありません。

それぞれ、イメージなのできちんと理解をすることでリスクを避けたり減らしたりできます。

投資する、不動産の物件えらびが重要となるので解説していきましょう。

借金を背負うとリスクがある、というイメージ

「借金を背負う」=「リスクがある」というイメージがあります。

  • 許容できる借金
  • 注意が必要な借金
  • 売却金で返済できる借金

不動産投資を検討する場合、どれにあてはまるのか考えてみましょう。

許容できる借金

入金される家賃の金額の範囲内で、借入返済や経費をまかなえて手残り(収益)があるのであればOK。

注意が必要な借金

自分の預貯金を切り崩して返済に充てなければいけないのは、要注意。

売却金で返済できる借金

不動産を売却して、返済することもできます。



住宅ローンと、不動産投資の借入を比較

たとえば、住宅ローンを自分のお給料から返済する人は多いでしょう。

その場合、働くことができなくなってしまったら住宅ローンはリスクがあります。

しかし、不動産投資物件のほとんどが家賃収入から返済できる借金になります。

不動産の価値に見合った借金であれば、家賃収入という不労所得で返済できるので考え方によっては、住宅ローンよりリスクが少ないとも言えます。

中古アパートを購入する

土地の価値ぐらいの借入で、購入できる中古アパートに不動産投資。

1棟建てのアパートの建物の価値は経年劣化でだんだん下がりますが土地の価値はどうでしょう。

地価の変動は毎年あるものの、土地の価値はそこまで大きく変化するわけではないのでそういう観点から中古物件の投資金額を検討してみるのもいいでしょう。

投資金額が大きいイメージがある

不動産投資は、投資金額が大きいイメージがありますが何故そう思われるのでしょうか。

たとえば株式の購入は、1万円からでも始めることができます。

しかし、不動産投資でアパートやマンションといった物件を購入する場合は、1万円ではむずかしいでしょう。

物件の購入代金の他に、諸費用もかかってきます。

【不動産投資】投資金額は大きい。でも現金を出す必要はない。

不動産投資は、投資金額は大きいのですが、それを全部自分の現金を拠出する必要はありません。

自分で支払う現金部分を、よく「自己資金」といいます。

不動産投資金額を、借入をすることで自己資金ゼロでも不動産投資はできます。

ただ、自己資金(現金)を多く準備することで、投資利回り(収益)がよくなるのは確かです。

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思うように利益が出ないことがある

利益が出ないと不安に感じる方は、長期的な視点で計画を立ててみることも必要です。

ローンの返済が終われば、家賃収入を返済に充当することはなくなります

家賃収入から経費を引いた手残りが、安定的な収入となること。
将来売却できる資産であることなども、長い目で見て判断しましょう。

借入をして、物件を購入するのであれば、返済が終わった後どのような資産となるのかを想像してみましょう。

「投資」というとネガティブなイメージ

「バブル崩壊」、「リーマンショック」といった過去のニュースのイメージから「損失」・「リスク」があると考える方もいるでしょう。

株式や、FX、暗号資産などは変動もかなり激しいことがありリスクを無視することはできません。
しかし、不動産投資は価値に見合った投資や物件の特徴、自分にあった投資を行うことが重要です。

手元に何も残らないこともある、株式・FX・暗号資産。
不動産価格が下落することはありますが、土地や建物が手元に残る不動産投資

不動産には、固定資産税やメンテナンス費用がかかるので手間はかかりますが、株式・FX・暗号資産と比較すると資産として残せるメリットがあります。

コントロールできないリスク

不動産投資には、物件の選定だけでは回避できない将来のリスクがあります。

コントロールできないリスク

  • 自然災害
  • 空室の発生
  • 修繕の費用(退去時修繕、経年劣化修繕等)
  • 地震や火災による損壊
  • 物件の価値が下落

修繕費を含めて、どのような経費がかかるか把握することは不動産経営にかかせません。

修繕費など、ある程度予測できる経費もあれば、災害や空室など予測できないリスクが存在することを理解しておきましょう。

 

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不動産投資で一番重要!空室リスク

コントロールできないリスクの一つ「空室リスク」

不動産投資で、コントロールできないリスクの一つが「空室リスク」です。

購入した物件が、空室となってしまうことを想定して物件は選ばないでしょう。
なぜ、空室となってしまうことがあるのでしょう。

空室リスクを意識した物件えらび

空室リスクは、不動産投資でも認識しておきたいポイントです。
物件の選び方で、備えることも

マンション1戸にするか、中古アパートにするか

たとえば、4戸あるアパートの1戸が空室となった場合は3戸分の家賃収入は入金されます。4分の3の家賃収入は確保。

しかし、1戸のマンションが空室となると家賃収入はゼロ。

空室になったら、家賃を下げることも検討する必要も出てくるでしょう。

プロが教える、入居者目線で選ぶ17区中古マンション経営

立地のよい物件

空室リスクを避ける方法として、人気の高い物件や駅近などの好条件の立地の物件を選ぶ方法があります。

近くに大学や工場があるなど、入居者ターゲットを明確にすることはリスク回避にも効果的です。

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「自分が住みたい」という基準で物件を選ばない

「自分が住みたい」という基準で物件を選ばないのも方法です。

「自分が住む」という観点で選ぶと、新築などの築浅物件や設備の充実した物件を選びたくなるでしょう。

「自分が住みたい」物件は、人気も高く高額です。

自分が住まないという、観点でターゲットを選ぶこともできます。

生活保護者の受入れや外国人居住、ペット可など、古い物件でも高い入居率を維持できるのが中古物件。

古くてあまりきれいとは言えない物件も、家賃が安ければ入居者を集めることができるのです。

「自分が住みたくない」物件は、安く購入できます。

 

中古物件は、修繕費・維持費がかかる

中古物件は、安く購入できるというメリットがあります。

しかし、修繕費用がかかったり、メンテナンスが多かったりと購入した後にどんどん費用がかかることもあります。
リフォームなども検討しておく必要があるでしょう。

DIYが好きな方には、自分でいろいろとリフォームを楽しむこともできるというメリットがあります。
自分でDIYをした物件は、愛着も湧きそうですね。



【不動産投資】物件えらびやお金のことは、プロに相談しよう!

不動産投資 コンサル

【不動産投資】めんどうな、物件えらび

不動産投資は、リスクだけではないことがわかりました。

物件えらびが重要ですよね。

あとは、費用の計算

仕組みを理解できたところで、プロに相談しましょう

火災保険の見直し

不動産収入は、副業?

不動産収入は副業にあたるのか、と心配の方も多いでしょう。

実は、不動産収入がある会社員て結構います。

「不動産業」規模に当たらない程度の不動産収入ならば、黙認される企業が多いのが実態です。
サラリーマンが、マンション1戸を購入する

もし会社で何か質問されたら、「相続した」とまずはいってみましょう。

物件を特定する情報は、勤務先に教える義務もありません。
不動産収入は、確定申告が必要なので、勤務先が購入物件を特定できる情報は持っていません。

公務員でも、相続した土地にアパートを新築することは事業規模(間取や戸数など)によって認められることがあります。

【不動産投資】お金のことも、プロに相談しよう!

  • これだけの年収で借りられるのか?
  • 一体どのくらい経費がかかるのだろう。
  • 税金は?

不動産投資の心配なお悩みごとは、みなさん同じようなことを考えます。

プロに聞けば、解決できることもあるのでぜひ相談してみましょう。

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メモ

  1. 東京都心部限定
  2. 非公開中古物件
  3. 頭金ナシ
  4. 提携ローンにより低金利での融資可能
  5. 自社での販売、管理、買取システム
  6. しつこい勧誘一切ナシ
  7. 営業担当が豊富な実績

 

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まとめ

不動産投資についてご紹介しました。

一部のリスクは、理解すれば物件選びで回避できます。

災害と、空室リスクなどのあらかじめ想定できないリスクもあります。

なかなか、素人ではむずかしいこともあるので、プロにおまかせしてみましょう。
不動産投資に興味がある方は、初心者向けのセミナーや説明会に参加して話だけでも聞いてみるのもいいでしょう。

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ちゃみちゃみブログ 40代前半独身、サラリーマン風OLです。 18年勤務した会社の退職準備中。 不動産業関連の起業をめざして 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、管理業務主任者、貸金業務取扱主任者などの資格を取得しました。 保有資格の一覧はブログ記事からご覧いただけます。 お問い合わせは、コンタクトまたはTwitterから

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